Immobilienrecht / Grundstücksrecht

Wohnungseigentumsrecht (WEG)

Anwalt Immobilienrecht Hamburg

Anwalt Immobilienrecht Hamburg: Die Kanzlei Roy & Roy Rechtsanwäte hat ihren Sitz in Hamburg und ist im gesamten Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht tätig. Das Immobilienrecht bzw. Grundstücksrecht bildet dabei den Oberbegriff für alle Rechtbereiche, die mit dem Erwerb, der Übertragung, der Belastung und der Nutzung einer Immobilie bzw. Eigentumswohnung in Zusammenhang stehen. Dabei sieht das Immobilienrecht / Grundstücksrecht nicht nur den Eigentumserwerb an Grundstücken, sondern auch an Wohnungen vor. Dies regelt das Wohnungseigentumsrecht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Man spricht daher auch von Eigentumswohnungen. Abweichend von der Bezeichnung Rechtsanwalt Immobilienrecht Hamburg werden wir auch über die Grenzen des Hamburger Stadtgebietes hinaus tätig.

Was wir für Sie tun:

• Beratung und Vertretung im gesamten Immobilienrecht – entgegen der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg auch über die Metropolregion Hamburg hinaus
• Prüfung von Immobilienkaufverträgen vor der notariellen Beurkundung
• Gestaltung von Verträgen bzgl. Erwerb, Veräußerung, Nutzung oder Belastung
• Anfechtung oder Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen
• Beratung im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)
• Übernahme von Mietstreitigkeiten und Eigenbedarfskündigung
• Tätigkeit in allen Grundbuchangelegenheiten

Notarieller Kaufvertrag im Immobilienrecht

Der Kaufvertrag über ein Hausgrundstück oder eine Eigentumswohnung bedarf im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) und Wohnungseigentumsrecht zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Die Beurkundung übernimmt in der Regel ein Notar. Der Vertrag sollte jedoch zuvor von einem Anwalt geprüft bzw. vorbereitet werden. Entsprechend dem Begriff Anwalt Immobilienrecht Hamburg übernehmen wir solche Prüfungen für Sie - auch außerhalb der Metropolregion Hamburg.

Auflassung im Grundstücksrecht

Anwalt Grundstücksrecht Hamburg: Im Grundstücksrecht und Wohnungseigentumsrecht wird die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung erforderliche Einigung der Vertragsparteien Auflassung genannt. Diese muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Regel vor einem Notar – erklärt werden. Dabei ist im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht eine Stellvertretung z.B. durch einen Anwalt zulässig. Der Begriff der Auflassung entstammt dem germanischen Recht. Durch Öffnen von Tür und Tor wurden das Einvernehmen und der neue Eigentümer für alle ersichtlich. Heute übernimmt das Grundbuch diese Aufgabe.

Vormerkung

Die (Auflassungs-) Vormerkung im Grundbuch dient im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht dazu, den schuldrechtlichen Anspruchs auf eine dingliche Rechtsänderung (z.B. Eigentumsübertragung) zu sichern. Eine Vormerkung ist auch zur Sicherung künftiger oder bedingter Ansprüche im Immobilienrecht bzw. Grundstücksrecht zulässig. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereitelt oder beeinträchtigen würde. Das Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht übernimmt hier also eine Schutzfunktion. Abweichend vom Begriff Anwalt Immobilienrecht Hamburg beraten und vertreten wir Sie auch außerhalb der Stadtgrenzen und informieren zu allen Fragen der Vormerkung.

Eintragung im Grundbuch / Wohnungsgrundbuch

Dass wir häufiger mit Grundbuchangelegenheiten betraut sind, lässt die Wortkombination Anwalt Immobilienrecht Hamburg erahnen. Wir prüfen oder schaffen die Voraussetzungen für eine wirksame Eintragung im Grundbuch. Dabei sind wir als Rechtsanwälte im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) und Wohnungseigentumsrecht in der gesamten Metropolregion Hamburg für Sie aktiv. Zur Übertragung einer Immobilie ist i.d.R. die Einigung der Vertragsparteien über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung im Grundbuch bzw. Wohnungsgrundbuch erforderlich. Im Wohnungseigentumsrecht bedarf es z.T. der zusätzlichen Zustimmung des Verwalters oder anderer Wohnungseigentümer. Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt.

Unbedenklichkeitsbescheinigung (Immobilienrecht)

Der Erwerber eines Grundstücks darf i.d.R. erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) bzw. Wohnungseigentumsrecht hängt die Eintragung als Eigentümer von der vorherigen Entrichtung der Grunderwerbssteuer ab. Für das Immobilien- bzw. Grundstücksrecht Hamburg stellt die Finanzbehörde eine solche Bescheinigung aus.

Hypothek / Grundschuld

Zur Darlehenssicherung wird im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) und Wohnungseigentumsrecht, i.d.R. eine Grundschuld oder Hypothek bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die Hypothek ist vom Bestehen der zu sichernden Forderung abhängig. Dies gilt auch für die Bestellung, die Übertragung und das Erlöschen der Hypothek. Die Grundschuld besteht dagegen auch dann weiter, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld kann dann zur Sicherung anderer Darlehen dienen. In der Praxis ist die Grundschuld die häufiger gewählte Sicherheit. Es können auch zwangsweise Sicherungshypotheken eingetragen werden. Unabhängig von der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg beraten wir Sie innerhalb und außerhalb Hamburgs bei allen Fragen zu Hypothek oder Grundschuld.

Reallast und Dienstbarkeit (Grundstücksrecht)

Das Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht sieht vor, dass ein Grundstück derart dinglich belastet werden kann, dass an den Begünstigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Bei der sog. Reallast kann es sich neben Geldzahlungen auch um Dienst- oder Sachleistungen handeln. Als Gegenleistung für die lebzeitige Übertragung eines Grundstücks auf Erben kann z.B. eine regelmäßige Zahlungspflicht vereinbart werden. Dagegen liegt eine Dienstbarkeit im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) und Wohnungseigentumsrecht vor, wenn ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück eingeräumt wird, so etwa bei einem Wege- oder Dauerwohnrecht. Gerne beraten wir Sie in Hamburg zu diesen Themen.

Grundbuchberichtigung

Der Begriff Anwalt Immobilienrecht Hamburg lässt bereits vermuten, dass wir relativ häufig mit der Grundbuchberichtigung befasst sind, denn es kommt im Grundstücksrecht vor, dass die Eintragungen im Grundbuch nicht mehr der aktuellen Rechtslage entsprechen. Das gilt auch für das Wohnungseigentumsrecht. So kann etwa einer Hypothek der verkehrte Rang eingeräumt sein oder Erben sind noch nicht eingetragen worden. In diesen Fällen steht dem Berechtigten ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung zu. Letztere können wir im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht bei allen Grundbuchämtern initiieren.

Entstehung einer Eigentumswohnung / Teilungserklärung

Im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht können wir Sie abweichend vom Schlagwort Anwalt Immobilienrecht Hamburg auch im Umland bei der Entstehung einer Eigentumswohnung unterstützen. Prinzipiell sieht das Wohnungseigentumsrecht zwei Arten vor, eine Eigentumswohnung entstehen zu lassen. Einerseits kann ein Gebäude durch sog. Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Zum anderen kann Wohnungseigentum durch vertragliche Vereinbarung der Miteigentümer (z.B. Erbengemeinschaft) untereinander begründet werden. Solche Verträge sind im Wohnungseigentumsrecht formbedürftig und sollten von einem Anwalt vorbereitet werden.

Gemeinschaftsordnung im Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) gestattet es der Eigentümergemeinschaft, ihr Verhältnis untereinander teilweise abweichend vom WEG zu gestalten. In einer Gemeinschaftsordnung kann z.B. die zulässige Benutzung der Eigentumswohnung geregelt werden. Im Immobilienrecht erlangt dies Bedeutung, wenn etwa ein Arzt in der Eigentumswohnung praktizieren möchte. Oftmals finden sich auch Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und zur Eigentümerversammlung. Häufig kommt es zu Problemen, wenn die Gemeinschaftsordnung durch Einführung einer Veräußerungsbeschränkung geändert werden soll. Bei derartigen Problemen sind wir getreu der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg innerhalb aber auch außerhalb Hamburgs für Sie tätig.

Hausgeld im Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht sieht i.d.R. vor, dass Eigentümer einer Eigentumswohnung ein sog. Hausgeld zahlen. Dabei handelt es sich um monatliche Abschlagszahlungen für Betriebskosten hinsichtlich des gemeinsamen Eigentums (z.B. Wasser, Versicherungen, Müllentsorgung). Darüber hinaus beinhaltet das Hausgeld auch noch eine zusätzliche Instandhaltungsrücklage für Reparaturen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Dach, Fassade). Der Verwalter hat pro Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Das durchschnittliche Hausgeld in Hamburg kann dem Hausgeldspiegel entnommen werden. Abweichen von der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg werden wir natürlich auch im Umland aktiv.

Mängel und Altlasten im Immobilienrecht

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte sich der Kaufinteressent über Mängel an der Bausubstanz und die Existenz gesundheits- oder umweltschädlicher Altlasten informieren. Für das Grundstücksrecht Hamburg existiert ein Altlasthinweiskataster. Im Immobilienrecht bzw. Wohnungseigentumsrecht trifft den Veräußerer z.T. eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Wurden Mängel oder Altlasten arglistig verschwiegen, kann der Kaufvertrag angefochten werden. Wer Mängel und Altlasten verschweigt, riskiert somit eine Rückabwicklung des gesamten Rechtsgeschäfts (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil v. 04.09.2007, Az.: 322 O 309/06). Altlasten und Sanierungen führen zu erheblichen Kosten bzw. Werteinbußen. Unter der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg machen wir Ihre Gewährleistungsrechte geltend, unabhängig davon, ob die Immobilie innerhalb oder außerhalb Hamburgs liegt.

Verkehrssicherungspflichten

Den Eigentümer einer Immobilie treffen sog. Verkehrssicherungspflichten. Werden diese missachtet, kann der Eigentümer sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Immobilienrecht für Schäden haften. Neben der winterlichen Streupflichtist auch etwa an offene Stromkabel, unbeleuchtete Treppen oder an Stolpergefahren zu denken. Wir haben in Hamburg die Beobachtung gemacht, dass mit Verkehrssicherungspflichten häufig zu lasch umgegangen wird. Bei allen Problemen mit Verkehrssicherungspflichten stehen wir Ihnen als Anwalt im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht mit Rat und Tat zu Seite.

Eigenbedarfskündigung

Der Eigentümer oder Vermieter einer Immobilie bzw. Eigentumswohnung kann nur dann ordentlich kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht. Wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht. Vorratskündigungen sind jedoch unzulässig (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 20.4.2001, Az.: 311 S 10/01). Auch mietrechtliche Probleme fallen unter den Begriff Anwalt Immobilienrecht Hamburg. Wenn Sie also ihre Immobilie oder Eigentumswohnung selbst bewohnen wollen, beraten wir Sie gerne zu den Möglichkeiten und Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung.

Erbbaurecht

Das Immobilienrecht bzw. Grundstücksrecht sieht vor, dass ein Grundstück derart belastet werden kann, dass dem Begünstigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten. Im Gegenzug ist ein regelmäßiger Erbbauzins zu zahlen. Ein Gebäude wird dann wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Erst nach Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Wie bereits oben erwähnt beraten wir Sie abweichend von der Bezeichnung Anwalt Immobilienrecht Hamburg auch außerhalb der Hansestadt zu den Vor- und Nachteilen des Erbbaurechts.

Vorkaufsrecht im Immobilienrecht

Im Immobilienrecht, Grundstücksrecht und Wohnungseigentumsrecht kann von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden. Dieses ermöglicht es dem Berechtigten, für den Fall, dass ein Grundstück an einen Dritten verkauft wird, sein Vorkaufsrecht innerhalb einer bestimmten Frist geltend zu machen und einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer abzuschließen. Häufig kommt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf vor. In Hamburg steht z.B. auch der Hamburg Port Authority ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Hafenflächen zu. Gerne beraten wir Sie als Anwalt im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht zum Vorkaufsrecht.

Zwangsvollstreckung im Immobilienrecht

Zur Zwangsvollstreckung im Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht kommt es, wenn ein dinglich gesichertes Darlehen nicht mehr bedient werden kann. Hat sich der Eigentümer in Ansehung einer Hypothek oder Grundschuld in einer Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, so braucht nicht mehr auf Duldung der Zwangsvollstreckung geklagt werden. Es kommen dann Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in Betracht. Erstere findet bei den Amtsgerichten statt. Bei letzterer wird die Verwaltung auf einen Zwangsverwalter (z.B. einen Anwalt) übertragen. Sowohl im Immobilienrecht als auch im Wohnungseigentumsrecht kann der Anwalt Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten oder abwehren.

Auch wenn wir - wie es der Begriff Anwalt Immobilienrecht Hamburg andeutet - in erster Linie in Hamburg tätig sind, vertreten wir auch vor auswärtigen Gerichten.